경매로 낙찬된 물건이 다시 경매로 나오면 조심해야...
경매에서의 함정은 경매 절차에서 발생하는 법적, 절차적 맹점을 악용하여 낙찰자가 큰 손해를 보게 되는 상황이 발생하기도 합니다.
낙찰자가 이를 모를 경우 보증금을 떠안게 되어 결국 시세보다 훨씬 높은 비용으로 낙찰받게 되는 경우가 발생 될 수 있습니다.
임차인이 전입신고 후 확정일자를 늦게 받은 경우, 저당권자 우선 변제 원칙에 따라 임차인이 배당을 받지 못할 가능성이 큽니다.
사례.
임차인이 2020년 2억원에 전세 계약을 함. 확정일자는 2022년에 받음.
그 사이 2021년에 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 근저당 설정을 3억원에 함.
2024년 현재 집 시세는 2.5억원임.
경매1.
위 사례에서 경매가 진행될 때 임차인은 배당신청을 하였음. 낙찰자가 1천만원에 낙찰을 받아 임차인에게 돌아갈 배당금은 없고 대신 낙찰자에게 인수되는 보증금 2억은 유지됨.경매2.
낙찰받은 집 주인이 임차인에게 보증금 2억을 돌려주기 전에 바로 은행에서 대출 3천만원을 받고 근저당 설정을 하고 곧이어 저당권자가 바로 경매진행을 해버림.이 때에도 임차인은 배당신청을 하였음.
경매 후에도 인수되는 보증금
집 시세 2.5억원에서 임차인 보증금 2억이라고 보고 새로운 낙찰자가 2억에 입찰을 하여 낙찰을 받아버림. 하지만 배당신청을 하여도 낙찰자가 낸 2억은 임차인에게 배당이 되지 않음. 3천만원에 대한 근저당권자가 3천만원을 받고 그 나머지 금액 1.7억은 집 주인에게 돌아가게 됩니다.
그러니 경매2에서 낙찰자는 경매입찰에서 2억, 인수되는 보증금 2억, 총 4억에 그집을 구매하게 되는 것입니다. 결국 시세보다 1.5억 비싸게 주고 사게 된 것이죠.
그 근거는 후속 경매에서 임차인이 우선변제권을 행사할 수 없다는 대법원 판례(우선변제권 1회성 원칙)에 의해 2번째 경매 낙찰자가 큰 손실을 입을 수 있음.
위와 같은 사례가 있기 때문에 경매로 넘어간 집이 다시 경매로 나올 경우 면밀히 살피고 경매를 진행하여야 합니다.
주의사항을 요약하면 아래와 같습니다.
- 경매 물건이 선행 경매 물건인지 확인.
- 대항력 있는 임차인의 배당 요구 기록 등을 면밀히 조사.
- 우선변제권의 1회성 원칙 숙지.
- 위장 임차인 여부 의심.
최근 경매 물건이 늘어 경매에 관심을 가지시는 분들이 많습니다. 경매 과정에서 발생할 수 있는 법적 함정을 철저히 이해하고, 필요한 조치를 통해 리스크를 피하는 것이 중요합니다.
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